鴨子說生活

權利義務搞清楚 免生糾紛:

建商和代銷公司都希望外界以「乙工建案」（即土地使用分區是乙種工業區的預售個案）稱之，以避免與早期的「工業廠房住宅」的名稱互相混淆，也儘量鼓勵買方買來當作辦公事務所、SOHO雙效空間或商務中心，甚至日後當個寓公坐擁租金使用，以避開可能衍生的法律責任和退戶爭議。

但對於購屋客戶來說，工業住宅、一般住宅，擺明的還是不一樣，而且在電費、地價稅、適用行政院優惠房貸、銀行貸款成數、居住環境、日後轉手空間等方面，都有「差別待遇」，所以購屋客戶務必要思考清楚，以免掉入陷阱，踩到地雷。

就工業住宅的法規來分析，其實根據現行法源都市計畫法台灣省施行細則第十八 條（以下簡稱第十八條），工業區作居住空間使用，嚴格來說並不違法，只是違規。因為工業住宅的爭議，最早是出現在民國八十年代，當時台北縣中和、新莊一帶「工業廠房住宅」，因為便宜、所以風行草偃、熱賣連連，直到遭到外界抨擊違法使用才宣告落幕。民國九十一年全國經濟發展會議為促進工業區土地的使用效益，決針工業區使用問題形成共識予以放寬，因此內政部營建署於九十三年三月二十二日修改都市計畫法台灣省施行細則第十八條，放寬工業區的土地使用項目，可申設為公共服務設施、公用事業設施、一般商業設施使用，並放寬工業區的士地總面積一○％，開放作為一般商業使用，自此才為「工業廠房住宅」打開解套之門，並帶動今年「乙工建案」、「乙工商務空間」和「工業住宅」的風潮。

但究竟違不違規，有一個但書。「十八條」放寬所謂一般商業設施，係包括；一般零售業、一般服務業、餐飲業、一般事務所、自由職業事務所、銀行、信合社等金融機構分支機構、大型展示中心或商務中心、倉儲批發業和旅館等。所以，「乙工建案」若不強調是「工業住宅」，且合法取得建造執照，登記使用用途不作為住宅使用，而依照一般商業設施使用，就不違法、更不違規。，也因此便產生一個曖昧空間－白天當辦公室、晚上當居家空間的「乙工商務空間」，就成為有些建商教育購屋客戶如何規避法規限制的新用途，讓曖昧空間變成合法空間。

不過，若業者事前未向充份告知購買客戶相關法令，將可能涉及詐欺，並涉及違反都市計畫分區、建築法等。至於購屋客戶，購買合法使用的「乙工建案」或「乙工商務空間」後，有關水、電、稅費、房貸申貸、生活居住品質、日後轉手難易度等權利義務，也必須掌握，雖然房價一定便宜，但還是要付出些許代價。

無論如何，購屋客戶若購買「工業住宅」或「乙工建案」、「乙工商務空間」當作住家使用，是不能申請登記符合自用住宅條件的，對於首購客戶不利。惟雖然工業區當住家使用，必然有面臨被處以行政罰鍰的風險，一旦縣市政府雷厲風行執行取締，工業住宅將首當其衝，但許多業者和買方認為，工業住宅規模太龐大，政府為避免產生民怨，將來強制取締機率並不高，因此鋌而走險者仍大有人在。