鴨子說生活

購買工業住宅須注意事項

u 地價稅方面：若符合自用住宅條件者，可按千分之二自用住宅優惠稅率課稅，不須按千分之十稅率課徵。購買工業住宅後，房屋稅應在戶籍遷入後向稅捐處申請變更住宅使用；根據財政部發布的新解釋令，工業住宅以自用住宅為前提，不以土地區分為條件，只要是自用住宅的使用，可依照自用住宅的優惠稅率課徵地價稅及土地增值稅。

u 房屋稅方面：若符合自用住宅條件者，可按住家用百分之1.38%優惠稅率課稅，而非以營業用3%加1%的教育捐來徵收。

u 水、電費方面：工業住宅常有水、電費較高的疑慮，不過根據向稅捐處、自來水公司及電力公司的詢問，水費不分住宅或營業使用，而依住戶申請的口徑大小，負擔不同的基本費；電費則分為住家用電及營業用電兩種，只要是作為住家使用，工業住宅的電費也是以住家費率計算。

u 銀行願意提供的貸款成數較低：，政府辦理的各項優惠房貸，都有建物所有權狀主要用途欄需登載有「住宅」或「住」字樣的規定，新辦法適用的工業住宅是以「一般事務所」、「一般零售業」等名義申請建築執照，無法申辦優惠房貸。工業住宅房價低，貸款成數也不會高，一般僅5成，有些乾脆不核貸，購屋必須較多自備款，甚至有可能不予受理， 若登記使用用途為廠房或宿舍，一般銀行是不承作房貸的。

u 居住品質及周遭環境均較一般住宅區差, 且若有住宅擬將家裡作工廠使用，其他住戶無反對之立場。若有其他污染性（空氣污染、噪音）工廠進駐，住家品質將大打折扣，多數工業住宅離市中心區較遠，重型車輛出入頻繁，加上戶數龐大，一旦景氣反轉，有可能會出現無人接手的窘境，因此購買工業住宅，除房貸問題外，因市場性較差，未來的轉手性也是民眾購買時必須考慮的因素。

u 因屬違規使用，須冒政府取締之風險。內政部營建署都市計畫組副組長陳興隆表示，工業區不允許興建住宅，違規當住宅的後果全部要由買房子的民眾承擔。依建築法第79、80條規定，建築物應依核定的使用類組使用，若未經核准變更使用者，將處建築物所有權人或使用人新台幣6萬元至30萬元罰鍰，並可連續處罰，勒令停止使用、拆除、改建或恢復原狀，限期未改善者，還可移送法院判處六個月以下有期徒刑。

u 二次施工 : 亦即，工業區建物之用途，現應為工廠、廠房、或宿舍，當與住宅有別，其在隔間、裝潢與衛浴設備、廚房、用電之電壓、用水等，均與住宅不同。實務上建商會要求買主另與他公司裝潢訂立隔間與裝潢.

u 工業住宅最大之問題點在買賣時，有無涉及不實廣告。亦即，建商若已明示尚非法之所限，否則，若廣告上無工業住宅字樣者，另涉及不實廣告。業者有義務提供公開正確的訊息，廣告不實依公平交易法可處5萬到2500萬元罰鍰。業者的廣告傳單一般或完全沒有標明這些房子在乙種工業用地上，不然就只是在DM的角落印著小小字體寫著「使用分區：乙種工業區 / 一般商業設施 /一般事務所」，有違反比例原則.

u 還要虛設行號登記戶籍，小孩的就學戶籍.. 等。



如何區別工業住宅與一般住宅 :

u 建物所在環境 :工業住宅可從該工地或建物之四週，是否有合法工廠之設置或環繞予以感覺。

u 建物使用用途 :在建築改良物所有權狀上，工業住宅與一般住宅無法看出用途，惟內政部以行政命令要求　地政事務所在工業用地之建築改良物所有權狀上，以橡皮章蓋上「工廠」用，或因實施電子作業直接列印出其用途為「工廠」等字樣提醒消費者。消費者可由建物登記簿謄本看其建物標示部之用途別，如為「住宅」或「集合住宅」時即屬一般之住宅；如用途書寫為「工廠」、「廠房」、「倉庫」、「宿舍」、「一般事務所」、「一般商業設施」等，即屬「工業用」住宅。

u 二次施工: 一般住宅之建築設計平面圖說，依法標明住宅內之隔間與用途, 但工業住宅，因依法應作工廠、廠房、倉庫、宿舍等用，隔間較少空間較大且少有衛生盥洗之配套，其如係以工業住宅銷售者，必然係在使用執照核發後，再行「二次施工」隔間或配備衛生設施。

u 土地使用分區 : 一般住宅之基地，如係座落在都市計畫內者，應屬住宅區之使用分區；如在都市計畫外可能為山坡地之丙種建築用地或鄉村區之乙種建築用地；或一般農業區之甲種建築用地。但如為工業住宅時，在都市計畫內為工業區之使用分區；在都市計畫外，應屬一般農業區之丁種建築用地。

因此，想要購買工業住宅的民眾請注意！儘管工業住宅的價格比一般住宅便宜許多，且購屋者若將其房地做自用住宅使用，其每年的地價稅及出售時的土地增值稅也和一般住宅相同，但依都市計劃法規定，工業區之土地不得興建住宅，倘若購屋者將該建築物移供與工業無關之使用或租售他人作為非工業使用，即可能受建築法第九十條「處六千元以上三萬元以下罰鍰，並勒令停止使用。得以補辦手續者，令其限期補辦手續。」及都市計劃法第七十九條「立即拆除、改建、停止使用或恢復原狀。」之處分，故在工業住宅現今仍未「合法」之情形下，購屋者須承受被檢舉取締之風險，不可不慎！

一般要說合法，意指可供住宅使用，就實質來說，工業區中的確有合法可供住宅使用的部份，那就是「工業住宅社區」，它是為工業區從業員工所設計的集合住宅宿舍。都市計劃區須經主管機關核可，於建廠計畫中提出申請才算合法。若是非都市土地，則必須是丁種建地才可。



當你買的房屋在工業區時請注意 :

項目
一般住宅
乙工建案

銀行貸款
7 - 9成
5 - 7成

水費
依自用住宅優惠費率
依自用住宅優惠費率

電費
住家用電、營業用電
住家使用－住家用電

地價稅
營業使用－10-55/1000 採累進稅率

住家使用－2/1000優惠稅率
住家使用－ 2/1000

房屋稅
住家用－按現值課1.8％

營業用－按現值課3％

非住家、非營業用－2.5％
相同一般住宅

土地增值稅
按公告土地現值分20％、30％、40％三級稅率課稅
相同一般住宅

(中聯不動產估價師聯合事務所)

適用行政 院優惠房貸
建物所有權狀主要用途登載為「住宅」或「住」字樣，即可申貸
若登記為一般事務所、一般零售業，則無法申貸





工業住宅推案不少，不過多以北縣、鄰近衛星城市為主，包括中和元氣大鎮，單價17萬元，新莊的東方之星、三重的台北嘉年華、新店的有富安坑案等，單價由7萬至17萬元不等，不過工業住宅便宜買，最好仍考慮未來脫手的難易度。中聯不動產估價師聯合事務所

板橋有一案例, 購屋買到工業地 建商退還50萬訂金, 板橋市江姓市民訂購中和市「元氣大鎮」預售屋一間，事後發現地目是乙種工業用地、不能蓋住宅，而向消保官投訴，經協調後，業者退還購屋訂金50萬元而和解。消保官梁明圳已依消保法，明令業者在銷售廣告、契約中充分揭露相關資訊。順晟建設公司表示，公司是合法請領到建照，廣告中均已註明使用分區是乙種工業區，設計用途是一般事務所，不會去欺瞞消費者；因工業住宅的價格比一般房價便宜，這種現象存在多時，法令上並未明顯規範，例如台北市忠孝東路、敦化南路的住宅，很多也是申請辦公室、事務所使用，法律上應該做更明確的規範。

順晟建設在中和市中山路三段推出「元氣大鎮」工地，江姓市民訂購一間房屋，並繳交訂金50萬元，但聽人說基地是工業用地，事後查證才發現是乙種工業用地，不能蓋住宅，因此向消保官投訴；江姓市民稱買房子時，銷售人員堅稱是社區住宅用地，有欺騙消費者之嫌。

經縣政府調查，順晟建設的「元氣大鎮」工地，領有縣府核發的「85中建字第1306號」建造執照，土地使用分區是工業區，核准建照的用途是「工業區內的一般事務所、一般零售業、運動休閒設施」等非供住宅之用途，不能以住宅銷售。

經消保官通知協調，建設公司人員表示並非以住宅出售，及有告知消費者是乙種工業區，但也同意無條件解約、退還訂金，協商因而成立。

消保官發現業者的原本廣告中，使用分區並未註明是乙種工業區，而且廣告中的「台北最大6000坪基地、3000坪花園、游泳池、俱樂部」，容易使消費者發生認知錯誤，因此依照消保法規定要求業者改善，廣告中須標明使用分區、設計用途。